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融资收紧、房企放缓拿地 二三线城市频现土地流拍

2019-10-18 18:10:25 作者:匿名 阅读量:4070

摘要:最近一段时间,土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频上演,南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。天津地块频现流拍,仅是二三线城市土地市场的一个缩影。武汉、南京、惠州等热点城市,近期均有土地遭流拍。各

虽然“面包”很难出售,但开发商此前抢购的“面粉”也处于日益尴尬的境地。

近年来,土地拍卖和底价交易现象在二三线城市频繁上演,包括南京、武汉、天津等热门城市。在流通中出售的土地数量增加的同时,许多城市的土地交易量逐年下降。

金融协会(Financial Association)采访的许多业内人士认为,土地市场的降温与房地产融资环境的收紧和开发商投资计划的调整有关。

“一些房地产公司对自己未来的市场预期不太乐观。由于自身的金融安全,他们的投资规模已经缩小,从而减缓了土地收购的步伐。”中学杭州分校副总经理高盛远说。

陆地脉动节拍反射的信号

自9月份以来,天津的土地市场已经遭受了两次冲击。

在9月12日天津出售的4块土地中,一块是商业用地,另外三块是未出售土地,两块以底价出售。此前,9月4日,生态城旅游区出售的一块土地被出售,原定于9月4日出售的四块住宅用地于9月2日暂停。

天津地块的频繁出现只是二三线城市土地市场的一个缩影。武汉、南京、惠州等热门城市的土地最近都被卖掉了。

惠州于9月12日在惠城区以4.89亿元的初始价格出售了一块商业和住宅用地,由于无人问津而被出售。9月3日在武汉出售的5块土地中,有2块暂时出售。在南京8月29日的大规模土地拍卖中,江宁区举行了一场商业用地拍卖。

对此,上海一家中型住宅企业投资部经理认为,在住宅企业投资热情高涨的时期,热门城市的营业额较少。目前,住房企业对征地的热情已经下降,反映出开发商已经改变了对未来的预期。

在融资环境趋紧的情况下,住房企业将适当降低发展速度要求,将售房征收作为本期的重要目标,投资征地安排将适当放缓江苏一家房地产公司的营销经理告诉记者。

有趣的是,在土地公开出售前不久,土地转让的突然中止也有所增加。

广东省江门市公共资源交易中心9月11日宣布,原定于9月12日出售的两块土地的交易程序因某种原因暂停。然而,中山市公共资源交易中心9月9日宣布,将暂停原定分别于9月11日和9月12日出售的w10-19-0030和w10-19-0033地块的交易程序,但随后进行了更正,w10-19-0033地块将正常出售。

上述房地产企业的投资经理告诉金融联盟的记者,地块转让的暂停可能与潜在买家的投资变化有关。

「一些地产公司一直持乐观态度,并有购买计划,会与转让人沟通。但是,由于市场变化或企业自身的原因,它可能希望降低价格等要求,或者根本不想要,从而导致一些地块被临时出售。”投资经理补充道。

监测数据显示,全国336个城市8月份建筑面积为1.6959亿平方米,比上个月下降14%,比上年下降36%。各级城市的土地交易均有不同程度的下降,二线城市环比下降30%以上,因此8月份土地交易较7月份大幅减少。

土地交易量下降的同时,8月份全国336个城市的经营性用地总面积约为2.4769亿平方米,比上个月增长近20%。二线城市的土地供应量环比增长20%以上,包括杭州、武汉、天津等热点和重点城市。其中,在主要城市地区有许多高质量的住宅。

他说:「八月份土地供应增加,但房屋公司对地热能的需求下降。这应该是土地交易下降的原因之一。”知情人说。

杨克威向记者指出,经过几轮监管,住房企业对融资收紧变得相当敏感。面对融资层面的调控,大多数企业首先会保证相对充裕的现金流。首先要做的是集中销售和加强资金的筹集,而投资目的地排名相对落后。

住房企业整体债务达到五年来最高水平

从住房企业债务的变化来看,今年上半年住房企业的整体债务水平处于过去五年的高水平。

监测数据显示,2019年上半年,174家住房企业的加权净负债率(可持续债务作为权益)约为91.37%,达到2015年以来的最高值。如果算上可持续债务,174家住房企业的净负债率约为97.73%。

关于住房企业净负债率上升的原因,杨克伟表示,这与今年一季度房地产市场销售和住房企业融资的"春天"有关。今年3、4月,土地市场相对火爆,住宅企业收购土地更加活跃。许多住房企业抓住机会发起融资浪潮,导致更多现金流出。

然而,自5月份以来,房地产融资环境发生了变化。监管部门不仅收紧房地产信托融资,还进一步限制房地产公司利用海外债券发行。

“在融资环境趋紧的背景下,由于住房企业需要足够的自有资金来支付投资,它们在征地环节的杠杆率有所下降,因此投资相对谨慎。”高盛远认为,“房地产公司谨慎收购土地的另一个原因是,在一定的融资和销售压力下,有必要降低企业的负债率,以提高财务安全。确保现金流安全和强调销售收入已成为今年下半年许多企业业绩的重要指标。”

关于融资政策的变化对住房企业投资的影响,一些开发商告诉记者,一些通过"预融资"利用土地的企业受到特别影响。

浙江一家房地产企业的投资部门负责人告诉金融联盟,“预融资”在房地产投资圈被称为“预融资”。

他说,“操作大致如下:在土地拍卖前支付一部分土地保证金,在土地拍卖后支付第一笔土地付款,然后分期或一次性付清剩余的土地付款。然而,“钱荣”通常在获得土地后通过信托支付部分桥梁贷款,然后通过银行或信托以项目开发的名义发起其他形式的贷款。项目开发达到预售标准并可以预售后,房地产企业通过销售获得货款,可以快速偿还银行贷款或其他形式的融资。”

“‘预融资’主要发生在土地支付过程中。银行只有在住房企业支付土地后才会发放开发贷款,这样住房企业才能获得后续开发的重要资金。然而,由于土地成本高,支付土地资金对一些项目来说不是一笔小费用。严格来说,土地资金应由住房企业自有资金支付,但为了增加投资和充分利用市场资金,住房企业往往想借资金杠杆更多的项目。”房地产投资部的负责人补充道。

据了解,此前,住房企业也曾利用资产管理计划进行预融资。在资产管理计划受到严格控制后,他们利用信托基金支付土地费用。一段时间以来,由于一些分支机构将以这种方式运作,这已成为行业内的普遍做法。

今年5月收紧融资的一个重要部分是收紧用于支付土地的“前期融资”。中国银行业监督管理委员会的深度渗透管理使这一在一定灰色区域的操作受到严格监管,这确实对房地产投资去杠杆化产生了较大影响。”住房投资部门的负责人说。